Tóm tắt Luật Đất đai 2024 và phân tích 7 điểm mới quan trọng nhất. Cập nhật các quy định về giá đất, thu hồi đất, và sở hữu BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư.

Giới thiệu luật đất đai 2024

Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 được Quốc hội thông qua được đánh giá là một bước đột phá pháp lý, tác động sâu rộng đến mọi mặt của thị trường bất động sản. Với nhiều quy định mới mang tính cách mạng, bộ luật này (dự kiến áp dụng đồng bộ từ 01/01/2026) được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ các nút thắt pháp lý, tăng cường tính minh bạch và vận hành thị trường theo nguyên tắc giá trị thực.

Đối với các nhà đầu tư, việc hiểu rõ những thay đổi này là yếu tố then chốt để xây dựng chiến lược và ra quyết định. Dưới đây là 7 điểm mới cốt lõi mà mọi nhà đầu tư cần phải nắm rõ.

7 điểm mới cốt lõi của luật đất đai 2024 nhà đầu tư cần nắm rõ

1. Bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất mới (tiệm cận thị trường)

Đây là thay đổi có tác động lớn nhất.

Quy định cũ (Luật 2013): Giá đất do các tỉnh ban hành (Bảng giá đất) bị giới hạn bởi "Khung giá đất" của Chính phủ, dẫn đến mức giá này luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế.

Quy định mới (Luật 2024):

Bãi bỏ hoàn toàn "Khung giá đất" của Chính phủ.

Các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng Bảng giá đất mới (cập nhật hàng năm) dựa trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường.

Minh chứng thực tế: Dự thảo Bảng giá đất Hà Nội 2026 (đang được lấy ý kiến) đã đề xuất mức giá tăng mạnh, với khu vực trung tâm có thể vượt 700 triệu đồng/m², cho thấy rõ xu hướng tiệm cận thị trường này.

Tác động đến nhà đầu tư: Mọi chi phí liên quan đến đất đai (tiền sử dụng đất, thuế, phí, bồi thường) sẽ tăng mạnh. Chi phí đầu vào của các dự án sản phẩm bất động sản sẽ tăng, buộc chủ đầu tư phải tính toán lại giá bán. Các giao dịch thứ cấp cũng sẽ chịu thuế phí cao hơn (xem bài 3).

2. Mở rộng quyền sử dụng đất cho người việt nam định cư ở nước ngoài (việt kiều)

Quy định cũ: Việt Kiều (không có quốc tịch Việt Nam) có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở, nhưng bị hạn chế về quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy định mới: Mở rộng quyền lợi đáng kể. "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam" có đầy đủ các quyền về đất đai như công dân trong nước. Những người gốc Việt (không có quốc tịch VN) cũng được mở rộng quyền (như được nhận thừa kế đất).

Tác động đến nhà đầu tư: Mở ra một "bể nhu cầu" khổng lồ từ kiều hối. Nhu cầu mua, đầu tư đất đai, nhà ở từ lực lượng Việt Kiều dự kiến sẽ tăng mạnh, tác động tích cực đến thanh khoản chung của thị trường.

3. Siết chặt quy định về phân lô, bán nền

Quy định mới: (Chủ yếu nằm trong Luật Kinh doanh BĐS 2023, nhưng liên kết chặt chẽ với Luật Đất đai 2024)

Không cho phép phân lô, bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Chỉ cho phép tại các khu vực nông thôn, ngoại thành (huyện, thị xã) của các đô thị.

Tác động đến nhà đầu tư:

Nhà đầu tư cá nhân chuyên "lướt sóng" đất nền nội đô sẽ không còn cơ hội.

Dòng vốn đầu tư đất nền buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, ngoại thành, nơi được phép phân lô.

Giảm tình trạng đầu cơ, "sốt ảo" đất nền trong khu dân cư hiện hữu tại các thành phố lớn.

4. Quy định chi tiết 31 trường hợp nhà nước thu hồi đất

Quy định cũ: Các trường hợp thu hồi đất "để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" còn khá chung chung, dễ bị lạm dụng.

Quy định mới: Luật hóa và quy định chi tiết 31 trường hợp cụ thể được nhà nước thu hồi đất (ví dụ: dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp, hạ tầng...).

Tác động đến nhà đầu tư: Minh bạch hóa quy trình. Nhà đầu tư khi mua đất có thể dễ dàng kiểm tra, đối chiếu xem khu đất của mình có nằm trong 31 trường hợp bị thu hồi hay không, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý "mất trắng" do quy hoạch không rõ ràng.

5. Quy định mới về giao đất, cho thuê đất (ưu tiên đấu giá, đấu thầu)

Quy định cũ: Việc giao đất "chỉ định thầu" (không qua đấu giá) cho chủ đầu tư còn tương đối phổ biến, dễ phát sinh tiêu cực.

Quy định mới: Ưu tiên và quy định chặt chẽ 2 hình thức chính:

Đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng cho đất "sạch" (đã giải phóng mặt bằng).

Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Áp dụng cho đất "chưa sạch", cần lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (bao gồm cả GPMB).

Tác động đến nhà đầu tư: Tạo môi trường cạnh tranh công bằng, bình đẳng hơn cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án muốn tiếp cận quỹ đất.

6. Cấp giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ (trước 01/07/2014)

Quy định cũ (Luật 2013): Chỉ xem xét cấp sổ cho đất sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004.

Quy định mới: Mở rộng "mốc thời gian vàng". Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật trước ngày 01/07/2014 sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).

Tác động đến nhà đầu tư: "Hợp thức hóa" và "giải phóng" một nguồn cung bất động sản khổng lồ đang bị "kẹt" pháp lý. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư chuyên "săn lùng" các sản phẩm bất động sản cũ, đất không giấy tờ để hợp thức hóa và gia tăng giá trị.

7. Làm rõ chế độ sử dụng đất thương mại dịch vụ (condotel, officetel)

Quy định cũ: Hoàn toàn không có định nghĩa rõ ràng, gây ra "khoảng trống pháp lý" khổng lồ cho các sản phẩm như Condotel, Officetel.

Quy định mới:

Chính thức đưa vào luật khái niệm "Đất thương mại, dịch vụ" và "Đất sử dụng đa mục đích".

Đất thương mại, dịch vụ (dùng cho các hoạt động lưu trú, du lịch như Condotel) sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo thời hạn của dự án (thường là 50-70 năm).

Tác động đến nhà đầu tư: Dù chưa phải là sở hữu lâu dài như kỳ vọng, nhưng đây là lần đầu tiên Condotel, Officetel có một khung pháp lý chính thức. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro, tăng tính minh bạch và là cơ sở để các sản phẩm này được giao dịch trở lại.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 là một cuộc "cách mạng" về pháp lý, chuyển đổi tư duy quản lý từ hành chính sang kinh tế, bám sát thị trường. Nhà đầu tư cần nhanh chóng thích ứng với bối cảnh mới:

1. Chi phí sẽ tăng: Chấp nhận một mặt bằng thuế, phí, và giá đất đầu vào cao hơn sau năm 2025.
2. Cơ hội mới: Dòng tiền từ Việt Kiều, cơ hội hợp thức hóa đất cũ, và sự hồi sinh của BĐS du lịch.
3. Chiến lược thay đổi: Dòng vốn đất nền phải dịch chuyển ra vùng ven.

Để điều hướng trong bối cảnh pháp lý mới này, việc phân tích thị trường bất động sản và cập nhật liên tục các chính sách, nghị định hướng dẫn là tối quan trọng.

Xem thêm:

* Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024: 4 tác động lớn nhà đầu tư phải biết

* Bộ ba luật 2025: Phân biệt Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư

* Phân biệt sổ hồng lâu dài, 50 năm và sở hữu chung cư có thời hạn (Luật 2025)