Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024: 4 tác động lớn nhà đầu tư phải biết

Đối với nhà đầu tư, việc hiểu các Nghị định này thậm chí còn quan trọng hơn hiểu Luật, vì nó quy định chi tiết "cách làm" và "mốc thời gian" áp dụng. Dưới đây là 4 tác động lớn nhất nhà đầu tư cần nắm rõ.

1. Xác lập Bảng giá đất 2026 tăng mạnh (theo phương pháp mới)

Đây là tác động lớn nhất và đã được định hình rõ ràng.

Luật (Nói gì?): Luật Đất đai 2024 yêu cầu bãi bỏ khung giá đất và xây dựng Bảng giá đất mới (cập nhật hàng năm) theo nguyên tắc thị trường.

Nghị định (Làm thế nào?): Các Nghị định 71/2024 và 102/2024 đã "chốt" các phương pháp định giá mới (như so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh) để các địa phương áp dụng.

Tác động thực tế: Các địa phương (như Hà Nội) đã căn cứ vào các Nghị định này để xây dựng dự thảo Bảng giá đất 2026. Kết quả dự kiến:

Giá đất tại các khu vực trung tâm (Hồ Hoàn Kiếm) dự kiến vượt 700 triệu đồng/m².

Giá đất tại các khu vực ngoại thành cũng dự kiến tăng bình quân 25%.

Nhà đầu tư cần biết: Mọi chi phí đầu vào của các dự án sản phẩm bất động sản mới (tiền sử dụng đất, GPMB) sau ngày 01/01/2026 sẽ tăng vọt. Chi phí này chắc chắn sẽ bị tính vào giá bán cuối cùng, thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn.

2. Tạo ra "cửa sổ vàng" pháp lý đến hết 31/12/2025

Đây là cơ hội cuối cùng để nhà đầu tư tận dụng chính sách cũ.

Luật (Nói gì?): Điều 257 của Luật Đất đai 2024 cho phép các tỉnh được tiếp tục sử dụng Bảng giá đất cũ (đã ban hành theo Luật 2013) đến hết ngày 31/12/2025.

Nghị định (Làm thế nào?): Các Nghị định hướng dẫn và quyết định của địa phương (như Quyết định 71/2024/QĐ-UBND của Hà Nội) đã chính thức xác nhận việc gia hạn Bảng giá đất 2019-2024 cho đến hết năm 2025.

Tác động thực tế: Từ nay đến hết 31/12/2025 là "thời gian vàng" để hoàn tất các giao dịch.

Nhà đầu tư cần biết: Bất kỳ ai có nhu cầu làm thủ tục liên quan đến nghĩa vụ tài chính (sang tên sổ đỏ, nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ, nộp lệ phí trước bạ) nên hành động NGAY LẬP TỨC. Sang ngày 01/01/2026, mọi chi phí sẽ được tính theo Bảng giá đất mới (đã phân tích ở mục 1) và sẽ cao hơn rất nhiều.

3. Tăng chi phí giao dịch và sở hữu BĐS (Thuế, phí)

Đây là hệ quả trực tiếp của Bảng giá đất mới. Khi Bảng giá đất 2026 (đã tăng) được áp dụng, mọi chi phí liên quan sẽ "nhảy vọt":

1. Lệ phí trước bạ (Người mua chịu): Tính bằng % trên Bảng giá đất. Bảng giá đất tăng 25%, lệ phí này tăng 25%.
2. Thuế TNCN (Người bán chịu): Bảng giá đất mới sẽ là "giá sàn" tham chiếu, khiến việc "kê khai hai giá" để lách thuế trở nên khó khăn hơn, buộc người bán phải nộp thuế gần với giá trị thực hơn.
3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Thuế sở hữu): Thuế này được tính dựa trên Bảng giá đất. Khi bảng giá tăng, chi phí "nuôi" BĐS hàng năm cũng sẽ tăng theo.

Nhà đầu tư cần biết: Kỷ nguyên sở hữu BĐS giá rẻ đã qua. Việc phân tích thị trường bất động sản hiện nay phải tính thêm chi phí nắm giữ tài sản (holding cost) và chi phí giao dịch (transaction cost) tăng cao vào bài toán lợi nhuận.

4. Minh bạch hóa quy trình giao đất (Đấu giá, Đấu thầu)

Một mục tiêu lớn của Luật Đất đai 2024 là xóa bỏ cơ chế "xin-cho".

Luật (Nói gì?): Ưu tiên tuyệt đối các hình thức giao đất minh bạch (đấu giá, đấu thầu).

Nghị định (Làm thế nào?): Các Nghị định hướng dẫn sẽ quy định chi tiết quy trình, điều kiện, và cách thức tổ chức các phiên đấu giá, đấu thầu này.

Tác động thực tế: Loại bỏ các dự án "sân sau". Các chủ đầu tư muốn có đất sạch phải cạnh tranh công bằng về năng lực và tài chính.

Nhà đầu tư cần biết: Khi mua căn hộ chung cư hoặc dự án, hãy ưu tiên các dự án mà chủ đầu tư có được đất thông qua đấu giá/đấu thầu công khai theo Luật mới. Các dự án này có pháp lý về đất đai "sạch" nhất, giảm thiểu rủi ro bị thanh tra, thu hồi trong tương lai.

Kết luận

Các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 không chỉ là văn bản trên giấy mà đang tạo ra những thay đổi thực tế. Tóm tắt nhanh cho nhà đầu tư:

1. Hành động ngay trong 2025: Nếu cần làm sổ, sang tên, hãy làm trước 31/12/2025.
2. Chuẩn bị tài chính cho 2026: Chấp nhận một mặt bằng giá BĐS và thuế phí mới cao hơn.
3. Ưu tiên pháp lý: Chỉ chọn các dự án có nguồn gốc đất minh bạch.

Thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi sự am hiểu pháp luật là chìa khóa quan trọng nhất, đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự tư vấn đầu tư chuyên sâu và cẩn trọng.

Xem thêm:

* Tóm tắt Luật Đất đai 2024 và phân tích 7 điểm mới quan trọng...

* Bộ ba luật 2025: Phân biệt Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư

* Tác động của "bộ ba" luật mới: Nhà đầu tư nào hưởng lợi