5 rủi ro pháp lý "mất trắng" khi đầu tư đất nền và nhà ở hình thành trong tương lai

Dựa trên các phân tích về "bộ ba" Luật mới, chúng ta có thể nhận diện 5 rủi ro pháp lý cốt lõi mà mọi nhà đầu tư cần né tránh.

1. Rủi ro khi đầu tư đất nền

Đất nền hấp dẫn vì biên độ lợi nhuận cao và tâm lý "tấc đất tấc vàng", nhưng lại tiềm ẩn nhiều bẫy pháp lý tinh vi.

Rủi ro 1: Mua nhầm đất "sổ chung" (chưa tách thửa)

Đây là rủi ro phổ biến nhất khi NĐT mua đất phân lô tự phát.

Hình thức: Bạn được chào mua một lô đất đẹp (ví dụ 100m²) với giá rẻ, nhưng lô đất này nằm trong một sổ đỏ lớn (ví dụ 3.000m²) đứng tên chủ đất (hoặc nhiều người).

Cam kết: Người bán hứa hẹn "sẽ tách sổ" sau khi bạn thanh toán 90%.

Rủi ro:

Không thể tách thửa: Lô đất không đủ điều kiện tách thửa (do vướng quy hoạch, không đủ diện tích tối thiểu, không có đường đi...).

Bị "treo" vốn: Bạn đã trả tiền nhưng không thể đứng tên sở hữu. Việc bán lại là bất khả thi vì bạn không có quyền định đoạt pháp lý.

Tranh chấp: Nếu một trong các đồng sở hữu không đồng ý bán, giao dịch của bạn sẽ bị vô hiệu.

Lưu ý: Luật Kinh doanh BĐS 2023 (hiệu lực 2025) siết rất chặt việc phân lô bán nền, khiến rủi ro này càng cao hơn.

Rủi ro 2: Đất vướng quy hoạch (Đất "dính" quy hoạch)

Hình thức: Bạn mua một lô đất có sổ đỏ rõ ràng, nhưng không kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Rủi ro: Lô đất nằm trong quy hoạch "treo" của Nhà nước để làm đường giao thông, công viên, hoặc dự án công cộng.

Không được xây dựng: Bạn không được cấp phép xây dựng hoặc chỉ được cấp phép tạm (cam kết tự tháo dỡ khi nhà nước thu hồi).

Thanh khoản bằng không: Không ai muốn mua một lô đất sắp bị thu hồi.

Đền bù giá thấp: Khi Nhà nước thu hồi, bạn sẽ được đền bù theo Bảng giá đất của nhà nước (kể cả Bảng giá đất mới 2026 tiệm cận thị trường) chứ không phải giá bạn đã mua.

Rủi ro 3: Mua nhầm đất nông nghiệp (chưa chuyển đổi)

Hình thức: Mua đất "vườn", đất trồng cây lâu năm, đất lúa... với lời hứa "có thể chuyển đổi lên đất ở (thổ cư)".

Rủi ro:

Không thể chuyển đổi: Lô đất không nằm trong kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Chi phí chuyển đổi "ảo": Chi phí chuyển đổi thực tế (nếu được phép) có thể rất cao, ăn hết lợi nhuận.

Vi phạm pháp luật: Tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp là vi phạm, sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.

2. Rủi ro khi đầu tư BĐS hình thành trong tương lai

Mua căn hộ chung cư hoặc biệt thự "trên giấy" luôn là một ván cờ mạo hiểm nếu NĐT không "soi" kỹ pháp lý.

Rủi ro 4: "Dự án ma" – Mua khi chưa đủ điều kiện bán

Đây là rủi ro "mất trắng" thảm khốc nhất.

Hình thức: Chủ đầu tư (CĐT) rầm rộ quảng cáo, nhận "phí giữ chỗ", "hợp đồng góp vốn" và thu tiền của bạn khi dự án chỉ là bãi đất trống.

Rủi ro:

Pháp lý "chết": Dự án chưa có Giấy phép xây dựng, chưa xong móng, và quan trọng nhất là chưa có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán hàng.

Huy động vốn trái phép: Mọi hình thức thu tiền trước khi đủ điều kiện bán đều là vi phạm pháp luật.

CĐT bỏ trốn: Nếu CĐT ôm tiền bỏ trốn hoặc dự án bị "thổi còi", NĐT gần như mất toàn bộ số tiền đã đóng.

Lưu ý: Luật Kinh doanh BĐS 2023 siết chặt: CĐT chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% (theo Luật Nhà ở) và chỉ khi dự án đã đủ điều kiện bán hàng.

Rủi ro 5: Vấn đề bảo lãnh ngân hàng và chậm tiến độ

Hình thức: Bạn mua dự án thật, pháp lý có vẻ ổn, nhưng CĐT không bàn giao nhà đúng hẹn hoặc "hết tiền" giữa chừng.

Rủi ro:

Không có bảo lãnh ngân hàng: Luật bắt buộc CĐT phải có ngân hàng bảo lãnh cho dự án. Nếu CĐT không bàn giao nhà, ngân hàng phải trả lại tiền cho bạn. Nhiều NĐT chủ quan không yêu cầu CĐT cung cấp thư bảo lãnh này.

Chậm tiến độ vô thời hạn: Bạn vừa trả lãi ngân hàng hàng tháng, vừa phải đi thuê nhà trong khi dự án "đắp chiếu".

Không thể ra sổ hồng: Dự án hoàn thành nhưng CĐT còn nợ tiền sử dụng đất, nợ thuế, hoặc đã "cắm" sổ đỏ tổng của dự án cho ngân hàng khác. Hàng ngàn cư dân về ở nhưng không thể có sổ hồng.

Kết luận

Đầu tư BĐS là một cuộc chơi về pháp lý. Dù phân tích thị trường bất động sản có cho thấy tiềm năng tăng giá lớn đến đâu, thì sự an toàn về pháp lý vẫn phải là ưu tiên số một. Trước khi xuống tiền cho bất kỳ sản phẩm bất động sảnnào, hãy thực hiện 5 bước kiểm tra pháp lý đã được nêu ở bài trước, hoặc tìm đến sự tư vấn đầu tư chuyên sâu để bảo vệ tài sản của mình.

Xem thêm:

* Kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền: 5 bước sống còn nhà đầu tư phải biết

* Siết phân lô bán nền: Tác động kép đến thị trường bất động sản vùng ven